一个有趣的房产新政。。。。

                                                                                                   

这周事情还不少，我们一个个唠。

河西颐和源璟公开了样板间，有时间后面聊几句，今天不说了。

北京倒是出了个有趣的房产新政，搞了个共有产权豪宅。。。

先解释下共有产权房。最早的时候由于北京房价太高，很多人是买不起房的，这个时候政府为了保证人人有房住，就出了个东西，叫“共有产权房”，意思就是你和政府公共出钱买一套房子，产权属于你和政府双方的。

比如是这套房子原价500万，其中政府帮你出250万，你个人只要出250万就可以买下，政府占了50%的产权，但房子处理权全部归你，也都是你来住。

聪明的就会想到了，这不就是帮我炒房加杠杆吗？500万的房子，我只要出250万，完了还只要3成，也就是说我75万就可以买一套500万的房子，到时候一卖全是钱。

为了防止这样的事情发生，政府也对共有产权房进行了限购与限售。限购就是只有符合严格条件的无房者才能购买，限售是指即便你未来出售这套房子，也只允许卖给有购买共有产权房资格的人。

这下共有产权房的流动性就被锁死了，因为二手房买家基本上找不到了。。。于是就出现了共有产权房大量弃号的情况，搞得异常尴尬。。。。。

而且事实上对政府来说，共有产权房也是个负担，因为它一直在花钱做一个无名英雄，自己是半点好处没有得到的。比如卖一块地，自己还要抗一半产权的成本，实际上收入是大减了。

共有产权房没什么人买，自己也落不得好，于是新政就出现了。

这次新型共有产权房是什么意思呢？大概内容是3点：

1、高品质版块，土地价和房价都很高（以前共有产权房都是郊区）
2、土拍的时候，达到限价就开始竞共有产权比例，类似于当年达到限价后竞保障房比例
3、不再限制二手房出让

其最大的区别在于，它不“限售”了，这里的不限售是指，不再限制卖给同样有共有产权资格的买家了，只要你拿证满5年，就可以卖给任何一个人，而其中政府所有的产权部分，会以开盘价收回，最终完全变成商品房。

啥意思呢？你如500万的房子，你出250万，政府出250万。5年后涨到了1000万，这个时候你就可以卖掉。

首先要把政府那50%产权买回来，这50%是按开盘价250万来算，还是市场价500万来算呢？是按开盘价的，也就是你只要给政府付250万就可以了。结果就是你出了250万买房，5年后得到了750万。

我们再看土拍方式。最早之前的调控是盖保障房，比如南京金陵府就是这样，当土拍达到土地限价之后，为了防止土拍价格过高导致房价过高，所有的开发商就不可以再加价了，而是要免费给政府盖保障房，比如盖个10%保障房这样。

但这种情况下，政府也得不到太多的好处，因为保障房给了政府后，也是要无偿提供给需要的人的。

现在不一样了，现在是竞共有产权房的面积，比如最后有10%的共有产权比例。这会发生什么呢？

首先保障房10%比例是指，一个小区10幢楼，有一幢是保障房。而共有产权10%比例是指，所有的房子，每一套都有10%的产权归政府。

今后，只要有人卖房，就要先把政府这个产权给赎回，交钱给政府。于是政府除了可以收到第一次土地出让金之外，在今后的很多年都可以持续收到回购款，也就是说把这块土地变成了一个可持续的收入。

正因为如此，所以新型共有产权房也不局限于郊区刚需地块，也开始走进豪宅，以后可能会有很多豪宅也这么玩。

那么这个政策到底好不好呢？

我个人觉得是很好的。首先对于买房人来说，是实实在在的便宜了，毕竟现在是限价，开发商无法把成本转嫁给买房人（注意这点是最关键的，没有了限价，任何政策都会失去意义，因为开发商会转嫁成本），买房人只要付一部分钱就可以拥有这个房子。

对于政府来说也是极好的，因为有了可持续的土地收入，可以把这笔钱用在更多的民生之上。

对开发商来说呢，也不能说坏，毕竟开发商都有自己的投资部门，没人逼着他们拿地，他们既然愿意拿，还是有的赚的。

尤其是对整个大环境来说，这是最大的改善。我们知道，以前的土拍调控，要么是拼安置房面积，要么拼自持面积，强行把不同阶层的人放在一起，这都会给小区的未来带来极大隐患。现在的政策下，大家也都平等了。

当然，不可避免的是，这个政策给极个别人留了空子，就是我之前说的，帮炒房客加了杠杆，看看后面怎么去解决吧。这个就有点类似于一些地方的人才购房政策了，给炒房客留了空子。

总体我觉得，这个政策在高房价的城市是一个极好的尝试，确实是可以降低人们购房成本的，挺好，挺好。

至于南京会不会跟进，我觉得不太可能，我们的供求矛盾还远远没达到一线城市那样，而且我们还有很多调控武器没用，共有产权房是一个非常复杂的工程落实需要很长时间，所以大家放心吧。不过，作为一个投资者，能多了解一些知识，多见一些世面，总是好的。

聊聊经济股市呗

1、周末有一个传言，那就是管理层开始控制消费类基金产品规模。这个话似曾相识，去年初也是一样的事情发生过，当时是科技股暴涨，突然有一天传闻“限制科技类基金规模”，随后迎来的就是辟谣与牛转熊。

这次还是一样的配方，一样的味道。周五茅台为首的消费股大跌，周末出来辟谣。

你说这个传闻是不是真的？辟谣到底是辟的那一句话的谣？老韭菜心理肯定有数，后面会不会出现风格轮换拭目以待。

管理层真的是给韭菜们操碎了心，说好的不干预，但每次都必须去干预，就怕把你们这些鸟人给摔死，毕竟疯涨之后就是暴跌，而中国是无力再承受一次熊市了。

年初真的是上了很多消费类基金，甚至买基金都要摇号。基金公司的收益来自于管理费，每年1%这样，也就是100亿规模的基金，它每年可以收个1-2亿管理费。所以基金公司都很鸡贼的，最喜欢在市场杀红眼的时候推出新产品，再和各大银行渠道串通，卖的唰唰的。

有的基金公司鸡贼到什么地步呢，一些亏损的基金，就是那种很多年净值都在1块钱以内的，他们反而没有动力去好好做了，因为一旦净值突破了1，韭菜们立马解套出逃，跑的比记者还快。。所以有些猥琐的基金它宁愿天天被你骂，也要把你套住慢慢收管理费，千万不能涨上去。。。。

基金啊，现在已经很过分了，也遭到了民间官方的双重关注。他们现在抱团明显就是走的庄家路线，但有的东西说你是你就是，说你不是你就不是，后面会怎么走，一定很精彩。

2、生猪期货推出，首日暴跌12%。很多人不明白期货是啥，简单说和股票一样，但股票是买的现在的价格，而期货是买的未来的价格，比如2021年3月1日的猪肉价格，就是猪肉期货。

为什么菜场肉价在涨，而期货在跌呢？因为所有人都知道，现在肉价上涨是不合理的，等到几个月后一定会跌回来，那么期货也就跌了。

总之，这事就告诉我们，后面猪肉肯定会跌回来的，不要担心。

3、四家银行踩了房贷红线。前段时间央行发布新规，每家银行对房地产贷款的比例有严格限制，目前有平安、兴业、浦发、招商是超红线的，这个对后面与他合作的开发商都会有影响，比如碧桂园、融创、旭辉等。

不过各位也不用担心，一来央行对超红线的银行有比较宽裕的缓冲期，二来这么多银行里也只有4家超红线，反倒说明新政影响有限了。

4、特朗普推特被永封。。。这家伙已经完了，现在是墙倒众人推，以前在位的时候所有人都向着他，不管他怎么疯都行，眼见没权没势了，大家纷纷与他撇清关系，利益面前哪个国家都一样。最讽刺的是，美国主流网站唯一没有封他的就是抖音。。。

5、马斯克首富。特斯拉的问题，我基本上在年初疫情暴跌的时候就说了很多次了，特斯拉一定会继续涨，就是因为它代表着真正的科技，今年特斯拉应该已经涨了8倍了吧？可惜中国人不能买。

中国现在正在经历最为严重的资产荒，别看A股那么多企业，全部是垃圾，能看的希望的只有那么几家而已，而去年印出来的钞票又不能去楼市，再加上放水的传导是有时间的，这也都造成了今年白马股的暴涨。

所以为什么这几天涨成这样？基金抱团可能只是表象，企业垃圾才是本质。

6、印尼空难。昨天一架印尼飞机遭遇空难，机上62人，残骸已经找到，像这样的空难其实是很难生还的。我记得当年马航出事的时候，我正陪客户在德国科隆，一车人都沉默了，后来整个旅途都是在讨论着马航，每天都在关注新的进展。或许百年之后的某一天，潜水爱好者会在印度洋某处海底看到它，静静地躺在那里，正如百年前发现泰克尼克号一般。