警惕 深圳房产太烫 将倒逼房产税出台！

今年以来，楼市最重要的新闻是深圳热，现在越来越热，热得烫手。

最热的楼盘是近期开盘的华润润玺。

11月24日，润玺摇号，从9690人摇号选出1300人进入首批选房环节。

11月25日和26日，按公证摇号选房顺序，诚意登记人参加现场选房活动。

两天时间，1171套房源清盘，剔除休整时间，全程用时13个小时。

据证券时报·e公司统计，1171套房，除了89人临时弃选，第1171套房，被第1254号购房者拿下，90%以上都选购，百分百销售率，收金196亿。

一套房价格千万元以上。

开盘均价每平方米13.2万元，单价区间大概在每平方米12万到14.4万元，总价区间从1184万到2984万元不等，建筑面积有100平、125平、175平、200平。

深圳最大的套利空间在房地产

润玺如此关注，如此被投资额青睐，主要原因就两个字：套利。

润玺跟周边二手房价倒挂，产生了巨大的套利空间。

金融学上最主要的一条原理就是，有套利就有交易。

润玺套利空间是多少？周边二手房挂牌均价倒挂大概在每平方米5万元，《每日经济新闻》报道，以目前挂牌均价看，就算选一套最小的100平方米，买入账面浮盈就是500万元，这还不算未来的涨幅。

假设这套房以1200万买入，买入之后就抛售，收益500万，也就是几天之内回报率40%。

几天之内！

早买的人，已经享受到了回报。

《经济观察网》上披露，在贝壳找房APP上，当前华润城润府1期的挂牌单价在11-19万元/平方米不等；润府2期的挂牌单价大部分在17万元/平方米以上；润府3期的挂牌单价则介于16.7-18.9万元/平方米之间。深圳中原的成交历史信息显示，华润城润府3期最新成交单价约17.6万元/平方米。

华润城前3期的房价，六年间涨幅普遍超过1倍，最高甚至超过2倍；同一个楼盘，华润城润玺1期的新房定价，相比二手房的价差也高达5万元/平方米左右。

这样的收益，远超其他投资品种，风险还比较小。

如果有2倍杠杆，投资回报将会翻倍。

不仅润玺，深圳整体的房地产套利空间都是比较大的。

国家统计局公布的10月份70个大中城市新房与二手房销售价格指数，深圳新房销售价格同比上涨5.1%，环比持平微涨0.2%；二手住宅环比涨0.9%，同比涨幅高达15.5%，上涨幅度超越北京、上海、广州，领跑全国。

一手房价格貌似越平稳，二手房价格涨得越快，套利空间也就越大。

这么多人排队买房一点也不奇怪，无外乎想加入套利大军分一杯羹。

出现了各种黄牛党，黄牛越多，说明资源越稀缺。

中国黄牛党曾出没于三大稀缺产品中，春节时候的火车票，三甲医院的专家门诊，深圳南京等有套利空间的房地产。

不仅如此，为了规避限购、增加杠杆，各种手段纷纷出炉，创造力极为惊人。转让名额的，有众筹的，有代持的，有合伙的，十八般武器全都用上了。

市场上传出多份代持协议、合伙协议方案，价格从免费到万元不等；

从亲戚到员工，动用各种购房名额买房；

老板与员工各出一半认筹资金，各还一半月供。双方约定，工作满数年后，员工回购老板的份额，老板和员工风险共担、收益共享；

摇号结果公布后，有人高价收购中签名额，据传，500多的号位，叫价200万元。

房产培训师、律师你方唱罢我登场。

认筹期间，房产大V针对合伙买房、代持开办培训班，讲解风险案例，报班费用可抵扣之后拟合伙协议的费用。

律师也很忙。

有律师表示，打新这几天我是很忙的，都是找我要代持协议或合伙协议版本的，或者咨询有无购房资格的，无房无贷积分是否靠前的。

要给人解释，什么是代持买房，什么是合伙买房，怎么规避代持和合伙的未来风险。

风险是实打实存在的，通过股权协议、水电煤气、物业管理费等连续不间断的缴纳证据，可以避免部分风险。

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。

深圳炒房，本质上就一件事，加杠杆套利，大家分成。无所谓刚需不刚需，深圳中产阶层收入以上的，都想搭上这趟车。

最大的风险来了

风险来了。

深圳炒房如此狂热，实属顶风作案。

11月28日，新华社发布题为《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》的评论。

文章说，十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。

这是给炒房热戴上了一顶帽子，这样子做，肯定是不正确的。

然后，文章提出几条措施。

针对地方政府，要加快推出保障房。

坚持“房住不炒”，保障供给必不可少。近年来一些地方多措并举，如提出长期住房保障计划，停止商务公寓审批，推进低价公共住房建设等。这些措施需加快落地步伐。

接下来的政策建议，直接针对投资者。

更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

这无异于喊话，赶快，征收房产税吧。

今年7月，就传出深圳出台房产税的传闻。

网上传言，深圳拟通过征税的方式保障市场健康发展，将于2021年1月1日起试点征收房地产税。

根据消息，人均60平或家庭1套房为免征面积，2套房以上超过人均60平方的征收税率1.5%，第3套房征收税率2.5%，第4套房征收税率4.5%。

征税力度远远超过上海和重庆。

按照这个版本，如果在深圳有3套评估价均为1000万的房子，姑且认定前两套都在免征面积之列，第3套每年要缴纳的房产税高达25万。

房产税是财产税，按照评估价征收，每年征收一次。如果方案属实，那么拥有2套以上住房的群体，每年将支付数十万元的房产税。

当时，媒体采访深圳税务局，税务局进行了澄清，表示该消息不属实。

现在，深圳的炒房热，有可能让房产税提前落地。

《华夏时报》报道，深圳税务局的口径是：“目前暂未接到通知，一切以官方公示为准。”

请注意，没有说假，没有说收不收，而是“暂未接到通知”。

这句话让人浮想联翩，留下的活口很大。

根本原因是，其他办法在短期内无法降低深圳房价。

用传统手段无法抑制上天的深圳房价

深圳仍然是全国最具吸引力的城市之一。

3月11日，深圳披露人口统计数据，2019年常住人口增量为41.22万人，仅次于杭州的55.4万人，位居亚军。

2018年，深圳是人口净增量最大的城市，当年新增49.83万常住人口。

深圳每年大概有40到50万的人口流入，自有住房不到深圳常住人口的三成。

更要命的是，深圳土地资源极端稀缺。

深圳面积1900平方公里，1700万人口，除了山林湖泊，实际使用土地1000多平，深圳刚需全球最刚。

尤其是深圳主城区，成为最香的饽饽。

深圳的土地价格在上升，投资者抢房，开发商抢地。

对于开房商而言，僧多粥少，缓不济急。

《中国房地产报》的消息，截至11月23日，深圳2020年累计出让包含住宅的用地已达28宗，同比增幅高达133.3%，比过去3年的总和还要高。

从2015到2019年，深圳市全年出让的住宅用地也不过分别为6宗、6宗、3宗、10宗、12宗。

美联物业全国研究中心统计的数据显示，居住用地宅地的出让总额达757.99亿元，比去年全年的397.09亿元上涨了90.9%。

深圳在拼命推地，土拍实行“双限双竞”：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。

开发商的利润明显没有以前高，但在热门区域如宝安、光明、坪山等地，大家照样趋之若鹜。

走，合伙拍地去！

一切证据都在显示，目前的办法，没有办法抑制深圳主城区的高房价。

为了抑制房价，今年深圳出台715新政，主要是抑制需求。

事实证明，在结婚、离婚本上做文章，对深圳人民无效。人民群众的创造力是无限的。有业内人士称，“715”新政后，深圳新房市场多个无房优先购买、千万级别豪宅项目中，代持买家占比较高，个别项目代持买家占比超过80%。

怎么办？

怎么办？

怎么办？

从根本上来说，深圳有三个办法：向杭州学习扩大行政区划，向新加坡学习增加保障，向上海重庆看齐征收房产税。

深圳的人口、经济体量，行政范围早就该扩大。很可惜，这样的愿望屡屡落空，深圳如同一个大胖子，套进了娃娃衫里。

在这方面，深深的同情深圳，连港珠澳大桥都不通过深圳，无奈啊。

向新加坡学习增加保障房供应，起的是长期效应，深圳已经这么做了，但是缓不济急。

剩下的唯一的办法就是征收房产税。

在短期内，房产税必然起到明显的效果。

征收房产税，意味着直接降低投资回报，这是投资者最怕的事。

深圳房地产这么热下去，很快会倒逼房地产政策出台，最有效的就是征收房产税、不准加杠杆。

这两条措施的根本在于，降低房地产投资的回报，其他的交给市场。

这两条绳子，会套在炒房客的脖子上，很快。